A Reforma Tributária não afeta apenas empresas de produtos e serviços. Ela também alcança quem investe em imóveis e mantém a locação dentro de uma pessoa jurídica no regime do Lucro Presumido. A partir de 2027, o PIS e a COFINS saem de cena e entram o IBS e a CBS, os novos tributos sobre o consumo, com uma redução importante para a atividade de locação.
O ponto central é que, no cenário de transição de 2027, a carga sobre o aluguel pode até ficar um pouco menor. Mas essa é uma fotografia temporária, e o planejamento precisa olhar mais longe. Veja a seguir como funciona hoje, o que muda e o que considerar.
1. Como funciona a tributação no Lucro Presumido
Na locação de imóveis próprios, o Fisco não calcula o imposto sobre o lucro real. Ele presume um percentual de lucro sobre a receita e tributa esse percentual. Para essa atividade, a presunção é de 32% da receita bruta.
Sobre essa base incidem dois tributos:
| Tributo | Cálculo | Sobre a receita bruta |
|---|---|---|
| IRPJ | 15% × 32% | 4,80% |
| CSLL | 9% × 32% | 2,88% |
| Total (sem adicional) | 7,68% |
Existe ainda a possibilidade de um adicional de 10% de IRPJ sobre a parcela do lucro presumido que ultrapassar R$ 60 mil por trimestre, o que corresponde a uma receita de aproximadamente R$ 187,5 mil no trimestre.
2. PIS/COFINS na locação até 2026
Até 31 de dezembro de 2026, continua valendo o regime cumulativo, com PIS de 0,65% e COFINS de 3,00%, somando 3,65% da receita bruta.
A virada acontece em 2027. Nesse ano, PIS e COFINS deixam de ser cobrados e são substituídos pela CBS. O IBS, por sua vez, inicia sua fase de transição, entrando com uma alíquota residual naquele primeiro ano.
3. IBS e CBS na locação, com redução de 70%
A boa notícia para o setor imobiliário está aqui. Na locação de imóveis, aplica-se uma redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS, prevista no artigo 261 da Lei Complementar 214/2025.
Num cenário estimado de transição, a soma de CBS e IBS em 2027 giraria em torno de 9,2%. Com o corte de 70%, essa carga cai para cerca de 2,76% da receita bruta. Vale registrar que se trata de uma carga nominal estimada, antes de outros redutores, exclusões e créditos que possam ser aplicáveis.
4. Como chegamos à carga estimada de 2027
Somando as peças, o quadro de 2027 fica assim: o IRPJ e a CSLL permanecem em 7,68%, e a eles se junta o IBS/CBS já reduzido, em torno de 2,76%.
O resultado é uma carga bruta estimada de aproximadamente 10,44% da receita bruta em 2027. Esse número ainda não considera o adicional de IRPJ, créditos, redutores e situações específicas de cada caso.
5. Comparativo: 2026 x 2027
Em alguns cenários, a carga tributária pode ficar menor em 2027, justamente por causa da saída do PIS/COFINS e da entrada do IBS/CBS com redução.
| Ano | Composição | Carga estimada |
|---|---|---|
| 2026 | IRPJ + CSLL + PIS/COFINS (7,68% + 3,65%) | ≈ 11,33% |
| 2027 | IRPJ + CSLL + IBS/CBS (7,68% + 2,76%) | ≈ 10,44% |
Na prática, isso representa uma redução potencial de cerca de 0,89 ponto percentual na carga total em 2027.
O alerta, porém, é fundamental: essa comparação vale para o período de transição e não representa a carga permanente após 2032, quando o IBS estará integralmente implementado. Ou seja, o alívio de 2027 é temporário.
6. O que mais pode reduzir o IBS/CBS
Quando atendidos os requisitos legais, alguns valores podem ficar de fora da base de cálculo do IBS/CBS na locação:
- IPTU e taxas do imóvel: podem não integrar a base quando suportados pelo locatário e cumpridos os requisitos legais.
- Condomínio, foro e taxa de ocupação: também podem ficar de fora quando pagos pelo locatário e atendidas as condições da lei.
- Redutor social para locação residencial: R$ 600 por imóvel ao mês, na base legal, exclusivo para locação residencial e sujeito à atualização pelo IPCA (art. 260 da LC 214/2025).
7. Outras observações importantes
Antes de decidir, alguns pontos merecem atenção:
- A locação precisa ser de imóveis próprios da empresa.
- Créditos de IBS/CBS existem, mas tendem a ser limitados na locação de imóvel próprio, por causa da cadeia curta da operação.
- Receitas elevadas podem estar sujeitas a regras adicionais no Lucro Presumido, como a majoração da presunção.
- Contratos residenciais antigos podem, em determinadas hipóteses, manter a tributação de 3,65% até 2028, conforme o artigo 487 da LC 214/2025.
- O planejamento deve considerar o horizonte completo da Reforma, já que a carga tende a subir com a implementação gradual do IBS entre 2029 e 2032.
8. Lucro Presumido ou outra estrutura?
Não existe resposta única. A escolha da estrutura ideal depende do tamanho e do perfil do patrimônio, do volume de receita, dos objetivos de longo prazo e do conjunto da tributação envolvida, que reúne IRPJ, IBS, CBS e outros tributos.
Por isso, o caminho mais seguro é avaliar cada cenário com o apoio de um especialista e simular as possibilidades antes de tomar qualquer decisão.
Conclusão
Para quem mantém aluguéis dentro de um CNPJ no Lucro Presumido, 2027 traz uma janela de carga ligeiramente menor, fruto da troca do PIS/COFINS pelo IBS/CBS reduzido. Mas essa vantagem é própria da transição e não deve orientar sozinha uma decisão patrimonial. À medida que o IBS entra por completo, o cenário muda. Imóveis geram patrimônio, e o planejamento é o que transforma esse patrimônio em tranquilidade.